以案说法　讲述物权法对房产类案件作用

　一些小区的业主私自将临街住宅改为经营性用房，如开茶馆、麻将馆等，噪音很大；还有些小公司为了节约办公成本，在住宅里办公，引来一些陌生人出入小区。这些行为往往引起临近住户的反感。

　【案例一】在《物权法》实施前的2006年，城阳区某大厦业主曾发起了“住宅禁商”行动。大厦业委会接受业主授权联手物业公司，向长期在大厦里办公的十多家经营单位说“不”。因为小区某些业主把住宅出租经商办公获得了高额回报，可邻居们则必须面对小区环境变差、人员复杂、设备损耗大、管理难度大和治安隐患多等问题。此事也引来不少质疑声：业主委员会和物业管理公司有没有权利这么做？如果公司就不撤，业委会又能怎么办？当时尽管相关职能部门对住宅开公司有一些较为明确的禁令，但法律效力较低，不足以作为大厦采取“禁商行动”的法律依据。

　【案件剖析】现在，《物权法》终于可以为大厦的禁商行动提供强有力的法律保证，让小区居民理直气壮地对“住宅商用”说“不”了。根据第77条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这里所指的“有利害关系的业主”，完全可以认为是同一楼层，同一栋楼，甚至是整个小区的居民。没有相关业主的同意，擅自出租住宅作商业使用的，受害业主可将其告上法庭。

　保护“善意第三人”

　【案例二】李沧区法院某法庭接到李某的起诉，称其丈夫王某擅自将他们婚姻存续期间的共同财产——一套二居室房子卖给了张某。因为房产证上只是登记了王某的名字，目前，张某已经与王某签订了买卖合同，并且张某已经办理出了新的房产证。目前，李某以丈夫王某卖房未经她同意为由，要求法院判令房产买卖无效，让张某退还房子。目前，此案正在进一步审理中。

　【案件剖析】对此，山东百瑞律师事务所管延伟律师表示，此案在《物权法》实施前后，其判决标准发生了很大的变化。物权法实施之前——根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。如果李某所诉事实清楚，法院可能判令王某与张某签订的房屋买卖合同无效，王某返还张某价款，张某腾退房屋并协助王某对房屋进行恢复登记。  

　管延伟律师表示，物权法实施之后——法院在审理此案中将重点审查张某在购买该房屋时是否与王某有恶意串通行为？如果张某与王某素不相识只是根据自己需要善意买房后，根据《物权法》相关规定，法院可能判决张某取得房屋产权，不需要将该房屋返还。 

　谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋，而善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。李某和王某共同的房屋，产权证上登记的是王某的名字，则善意的第三人就完全有理由相信王某有权处置该房产。这样一来，张某购买王某名下登记的房产并经过户取得所有权是完全合乎法律规定的。在这里，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。李某要维护自己的合法权益，可向法院起诉，获得丈夫王某一半的售房款。

　需要指出的是，如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突？《物权法》是新法，《婚姻法》属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，会首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，在房屋产权证登记时就应要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

　不动产不是“与他人无关”

　【案例三】家住城阳的李先生将自己空置的地下室租给一家公司当仓库。仓库每天人来人往，货物进进出出，甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物，影响周围居民休息，大家颇有意见，纷纷向物业公司投诉。物业公司虽然多次找承租方，要求承租方减少影响，但几番周折，事情并未好转，直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时，李先生不乐意了，认为房子是自己的，愿意租给谁是他个人的事，与他人无关。

　而李沧区赵先生则在某小区购得商品房一套，耗费巨大财力、人力装修后入住，却发现卫生间墙壁渗水。经察看得知，渗水原因是楼上房主在装修时敲掉了承重墙，改变了建筑结构。 

　【案件剖析】虽然这种纠纷解决起来不容易，但是类似扰民纠纷已属法律的范畴，业主可以运用法律维护自己的权益。《物权法》第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向人民法院提起诉讼。

　　在商品楼中，第二个案例中的纠纷时有发生。容易引起争议的是，不动产所有人可以排他性使用自己的不动产，但在行使自己的权利时，应注意《物权法》规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人为了房屋的居住质量和安全，在装修改造过程中应该承担一定的义务，避免对邻居房屋产生危险。第二个案例中，楼上住户不仅没有尽到应有的义务，反而还敲碎了承重墙，改变房屋结构，重新铺设水管，损害了赵某房屋居住质量和安全，因此，被告应承担相应的法律责任。 

    争取眺望权有“限度”

  【案例四】纪女士几年前搬入一海边高档社区，他房子的东边可以观赏到海景。然而，从去年开始，在她居住的楼房东边方向，另一块儿土地使用权单位经过相关政府部门审批，盖起了一栋楼房，遮挡了纪女士家的视线，影响其观海景。她认为，新楼房影响了自己的眺望权，是对自己物权的侵犯。 

   【案件剖析】 《物权法》是第一次规定不动产具体权利的法律，但任何权利都是有限的。以上案例就相当典型，涉及纪女士主张的权利性质。《物权法》规定了建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照权，若影响到这些权利，属于侵权。纪女士主张的视野观赏权目前还没有相关法律法规规定。公民不能依据相邻关系来主张自己的眺望权、观赏权等权利。 

　　眺望权等权利类型，保障的是居住者的开阔视野以及由此所带来的愉悦精神享受。从我国目前的经济水平看，这种权利要求显然已经超出正常生活需要的限度。公民要想争取眺望权，可依据《物权法》规定，与相邻土地权利人签订协议，支付价款，约定其在一定时间内不建造影响自己眺望权的建筑。这一点是物权法的最新规定。