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行业新闻

浅议物业管理费测算的若干问题

物业管理费一直是行业自身与业主关注的问题。对于一个新的物业项目，究竟物业管理费确定为多少才算合理呢？就业主及物业使用人来讲，希望最大限度地得到价质相符的物业管理服务，同时更希望能享受到超值的优质服务；而对于物业管理企业来讲，为了企业生存和发展的需要，则需要追求利润的最大化。因此，保持一定的利润空间是物业管理企业普遍追求的目标。没有任何一家企业愿做亏本的买卖，这是天理，物业服务企业也是这样，只不过仅仅是盈利的点数多与少而已。笔者认为，我国的物业管理事业已经经过了近三十年的风雨历程，在目前市场经济的大前提下，对于一个既定的物业管理项目，其物业管理费用的收费标准应该是签订物业管理委托合同的甲乙双方根据物业管理服务需求、服务内容及项目本身的实际情况来共同商定，从而确定一个相对合理及双方能够接受的价格，同时还应该考虑到市场行情的变化(例如人工成本的上涨、原材料的涨价因素、能源费用的调价及国家政策的调整等)，以保持一个合理的调价空间。对于特定的物业项目，考虑接受服务的群体的承受能力可以由政府部门出台物业管理费用的指导价格，如我们目前所说的经济适用房。但是现阶段，一方面，有一些业主或物业项目的委托方一味地压低项目的物业管理费标准，但又要物业管理企业提供大量的超值服务；另一方面，物业管理行业中也确实存在着一些物业管理企业在测算物业管理费用时留有较大空间的偷手或采用价质不符的服务来获得非法利润。而这些企业恰恰给行业带来了极坏的负面影响。
一、物业管理费用构成
依据国家发展改革委的相关文件及北京市物业管理收费的相关办法规定，物业管理费用的构成成本基本上包括九个大项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
需要指出的是，在国家发展改革委及北京市的相关物业管理收费办法的文件中，所提及的两种物业管理费收取方式时，有一个值得注意及商讨的问题即：在包干制的形式下，物业管理费用包括了物业管理成本、物业管理企业的利润及法定的税费；但是，在采用酬金制的形式下，文件中只说明了预收的物业管理服务资金属于业主所有，并没有明确说明在实际管理过程中所产生的营业税由谁承担。另外，物业管理活动是一个典型的劳动密集型活动，人工成本占据了整个物业管理费用相当大的比重。因此，合理地安排物业岗位、努力提高物业从业人员的技术水平及管理水平，尽可能地做到少用人用好人（有能力的人），可以最大限度地降低人工成本的开支，进而达到降低物业管理费的目的。
二、物业管理费用测算之难点分析
现阶段的物业管理活动，绝大多数采用的是通过项目的招投标工作，确定项目的物业管理企业，从而引出了物业管理费用测算的第一个难点：
由于种种原因，招标文件中对项目的物业管理范围表述的不太明确，所需要的物业服务内容也不太明确，而服务标准又有很多是简单地照抄其它招标文件，由此可能导致参加投标的物业管理企业在设置岗位时人员配置的不合理，人员配置过多或偏少都公造成费用测算的偏差。
物业管理费用测算的第二个难点是，一个物业项目刚刚开槽施工就要进行物业管理的招标工作。在招标文件中根本无法提供装修材料的种类、设备的详细清单、照明灯具的各种类型、外墙的表面积、大厦内部各层各部分的面积，而只能提供一个项目的总面积数值等。有的甚至在提供不了设备系统的一般情况资料时，就要求投标企业计算详细的设备设施维护费用、环境管理费用、秩序维护费用，确实是强人所难。但是，市场竞争是激烈而残酷的，谁抢占先机，谁就会在竞争中取胜。所以即使在许多资料尚不明确时，物业管理企业也要参加项目的招标。殊不知道，即使两个建筑面积相同的物业项目，由于装修材料的不同、设备设施的不同、服务需求的不同，其物业管理费用的标准也会有显著的差别。
物业管理费用测算的第三个难点在于项目现场踏勘的简单过场，投标企业不能够全面了解项目的实际情况。很多时候，项目的现场踏勘仅仅是在走形式。招标人或招标代理人领着参加投标的各家企业到现场转一转，走马观花地看一看就算是现场踏勘了。其实，对于物业管理企业来讲，对物业管理项目的现场踏勘有非常重要的意义。通过项目的现场踏勘，可以加深投标企业对项目的直接认识，使投标企业对项目现场的设备系统布局及品牌一目了然，从而详细地了解项目的首层布局，以便合理地设计秩序维护的岗位。同时通过观察设备主要机房的具体分布，可以合理地设计工程管理部门的人员编制；通过对现场布局及装修材料的了解可以合理地配置清洁工具及设备；等等。但现实是，很多的现场踏勘过程过于简单，无法达到踏勘的实际目的。
三、物业管理测算难点的解决办法
针对上述对物业管理费用测算难点的分析，笔者根据自己多年的物业管理费用测算的实践，提出以下几点解决办法供同行们参考:
从行业管理的角度来讲，首先应着眼于物业项目招投标的过程管理，规范招标文件。招标文件应该由有丰富物业管理经验同时又熟悉物业管理法律法规及招投标法律法规的人员或代理机构编制。招标方应该在招标文件中详细明确的物业管理范围、服务内容及与本项目相适应的服务标准，而不是一个简单的设备设施运行管理服务、环境管理服务、秩序管理服务或物业管理法规规定的其他服务一句话就全部包容了的。招标文件的模糊不清，表面上看招标方好像占据了有利的一面，但实际上从行业内部来讲，到头来真正吃亏的还是业主而不是物业管理企业。因为没有任何一家企业是在做亏本的生意的。
其二，招标方及招标代理机构在编制招标文件时，应将项目的详细技术参数予以明确。包括各种面积、装修材料的种类、设备的详细清单及品牌、项目出入口的数量、要求设岗的位置、时间及人员数量、地上地下的车位数量、照明光源的种类及数量（需要指明的是哪些要求物业管理企业负责日常维护，哪些由专业厂家负责维护或另行支付费用）、化粪池隔油池的数量及容积等等，资料参数提供的越详细，费用的测算才会越准确。
第三，作为专业的物业管理企业，应该加强对在管项目的数据统计工作。真实的统计数据来源于项目的管理实践，可以为新项目物业管理费用的测算提供丰富的参考依据。虽然不同的物业项目由于招标方不同的物业需求及需求标准有较大的差异，但是在公共能源消耗方面、在公共设备设施的维护方面、在环境管理服务方面的费用统计、物料消耗还是有相当大的借鉴意义的。同等项目类比的测算方法也是一种可以借鉴的费用测算办法。管理实践的数据统计量越大越多越全面，其参考的价值越大，对新项目物业管理费用的测算指导意义也就越大。各个物业管理企业应充分重视数据统计的工作。
第四，作为招标方或招标代理方，应在组织项目现场踏勘时给出足够的时间供投标单位了解项目的布局、各种设备情况并应详细回答投标单位提出的各种与物业管理服务费用有关的问题。进一步地讲，如果一次现场踏勘的时间不够，应该允许投标单位的再次踏勘，以便使投标单位充分了解本项目的实际情况。使物业服务费用的测算更能够满足招标方的服务需求，贴近项目管理实际的需要。
正如前面所说的，物业管理费用的确定是与项目的具体情况紧密相关的，特别是招标方的服务需求。作为卖方应充分清楚获得的需求愈多，付出的也应该愈多。作为提供服务的物业服务管理企业，应该做到货真价实，不能偷工减料，随意降低服务标准。卖方应该知道一分钱一分货；买方更应该充分认识到声誉是企业存在及发展的前提条件，既然业主交纳了物业服务费，那么就必须按照约定的服务标准向对方提供价质相符的物业服务，而不能擅自降低服务标准。
物业管理费用的测算之所以出现难点，归根结底还是工作细化的不够，或从事这项工作的人员不够专业，经验不够丰富；当然也与这个行业有些方面的不规范有着很大的关系。随着时间的推移和行业的发展，各家企业将会逐渐形成自己的定价原则和与市场价格相适应的企业定额，行业也会逐步推出符合发展规律的价格标准，物业管理费的测算将会遵循市场运作的规律，逐步走向正确、规范的轨道。